Объединение земельных участков в один: как правильно действовать

Общие требования

Нормативные акты предусматривают ряд требований для участков, которые собственники намерены объединить. Если хотя бы одно из них нарушается, процедуру относят к незаконным.

Стоит детально рассмотреть действующую систему требований, которая включает следующее:

  • объединять разрешается исключительно смежные (те, которые располагаются рядом) участки;
    участки должны пройти процедуру межевания — определения границ прохождения;
  • в кадастровом реестре должна содержаться информация о межевании участков, в противном случае собственники обязаны осуществить данную процедуру до подачи заявления на объединение;
  • категория должна быть одинаковой для всех участков, в то время как относительно разрешения на использование таких ограничений не устанавливается (в связи с тем, что собственник участка, полученного в результате объединения, устанавливает новый вид использования);
  • участки должны относиться к одному населенному пункту и размещаться в его пределах;
  • земельные участки, которыми владелец имеет право пользоваться бессрочно или безвозмездно или в качестве имущества, которое относится к наследуемым пожизненно, разрешается объединять только одному лицу, имеющему право собственности;
  • разрешение на использование объектов недвижимости сохраняется и после объединения участков;
  • в результате процедуры не должны возникать препятствия для использования и охраны земли, а также помехи, которые не позволяют размещать постройки или ограничивают доступ к ним;
  • объединенные участки не должны вклиниваться в границы или нарушать их целостность;
  • процедура осуществляется исключительно при условии соответствия требованиям законодательства, которое устанавливает нормы размеров для объединенных участков.

Важно! Площадь, полученная в результате процедуры объединения участков земли, не должна превышать максимальный граничный предел, указанный в правовых актах.

Основным законом, регламентирующим процедуру, является Земельный кодекс РФ. Требования к объединяемым землям устанавливаются ст. 11.6, к ходу работ – ст. 11.2:

  • Для всех объединяемых участков ранее должно быть проведено определение границ. Если по какой-то причине вы не проводили межевание, с него необходимо начать, прежде чем инициировать объединение.
  • Объединять можно, только те земли, которые имеют общую границу и не разделены участками, находящимися в собственности у других владельцев или муниципалитета.
  • Собственник у земель должен быть один. Закон делает допущение в отношении участков в долевой собственности. Объединить их можно, но для этого нужно согласие всех владельцев, оформленное в письменном виде.
  • Можно объединять только земли, имеющие одну категорию и целевое назначение, а также расположенные на территории одного муниципального образования.

Если ваши участки не соответствуют требованиям Земельного кодекса, решение собственника об объединении земельных участков — будет отменено, до момента устанения ошибок.

Под процедурой объединения участков земли понимается совокупность кадастровых работ, итогом которых будет получение собственником кадастрового паспорта (выписки) новообразованного земельного участка. Объединению подлежат только те земельные участки, чьи границы были официально закреплены в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2012 г.

• Участки земли принадлежат на момент объединения на праве собственности одному владельцу или находятся в долевой собственности у двух и более хозяев (при условии получения официального согласия всех собственников).

• Расположены в пределах одного и того же муниципального образования.

• Имеют одинаковое целевое значение и относятся к одной категории земли.

• Имеют общую границу, то есть являются смежными.

Защита Вашего Права — наша работа! Юридическая консультация.

Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.

Объединение земельных участков в один: как правильно действовать

Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:

  • свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
  • техдокументация на объединяемые участки. 

Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.

В противном случае потребуется:

  1. Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
  2. Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).

После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Как объединить земельные участки находящиеся в аренде

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

  • внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
  • все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
  • если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Предлагаем ознакомиться:  По какой статье уволить временно принятого работника

Объединение таких участков, даже если они смежные, в законодательстве запрещено. Сначала их нужно привести к одному виду использования, а это возможно только в тех случаях, если:

  • границы новообразованных территорий не будут пересекать существующих границ муниципалитетов или населенных пунктов;
  • объединенный участок не приведет к недопустимости разрешенного использования уже построенных объектов;
  • объединенный участок не нарушит требований государственного законодательства и не сделает существующие участки изломанными, а также подверженными вклиниванию, вкрапливанию или другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию территории или защите природы.

Участки, находящиеся в собственности муниципалитета, согласно Земельному кодексу РФ, подлежат только перераспределению, поэтому соединение для них недоступно.

• Бессрочного постоянного пользования.

• Безвозмездного срочного пользования.

• Пожизненного наследуемого владения.

Объединение таких участков законом допускается при условии, что все подлежащие объединению земельные участки предоставлены одному лицу и на одинаковых условиях, например, на праве бессрочного постоянного пользования. При этом, у лица, использующего участки, возникает право постоянного (бессрочного) пользования на образованный участок без изменения условий и проведения дополнительных аукционов или торгов (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

В соответствии с нормами п. 5 ст. 11.2 ЗКРФ, если планируется реализовать объединение земельных участков, по документам принадлежащих нескольким лицам одновременно или объединение участков земли, принадлежащих разным владельцам, основанием для начала этой процедуры всегда является письменное согласие от каждого владельца участков.

Важно! Не требуется согласие всех собственников, арендаторов, землепользователей или залогодержателей, если объединенный участок образуется в принудительном порядке на основании судебного решения.

В результате происходит объединение собственников земельных участков, владеющих новообразованным участком на праве долевой собственности. Размер доли каждого владельца определяется при регистрации права на объединенный участок и указывается в свидетельстве на землю.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Если вы собственник всех объединяемых земельных участков, то у вас соответственно возникает право собственности на образуемый земельный участок.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Минувшим летом я переку­пил право аренды у двух своих знакомых. Участки у них смежные, оба находятся в муни­ципальной собственности и име­ют кадастровые номера. У обоих арендаторов есть разрешения на строительство индивидуаль­ного жилого дома, но сами они строиться передумали. А я хо­тел бы эти объединить в один и построить на нем доброт­ный просторный дом. Но тут вмешались местные власти.

Законом не запрещено объ­единение участков, которые находятся в муниципальной соб­ственности и переданы в аренду гражданам.

Итогом объединения является образование одного земельного, а его составляющие теряют свое существование в качестве самостоятельных участков. Полученный земельный участок будет иметь собственный кадастровый номер, и для оформления права собственности на него владелец обязан зарегистрировать землю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Необходимо обратиться к специалисту, который занимается межеванием земельных, и подробно объяснить, сколько принадлежащих вам участков вы хотите объединить.

На вопросы читателей отвечает начальник юридического отдела Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Республике Татарстан Лия ГАЛИЕВА.

Вопрос: Наша квартира находится в общей долевой собственности. Обязательно ли предоставлять заявления всех участников долевой собственности для получения необходимых сведений о квартире из государственного кадастра недвижимости?

Ответ: Нет, не обязательно.

Необходимые документы

Собственник, который намерен объединить земельные участки, должен предоставить следующие документы:

  • удостоверение личности (оригинал и копии) вместе с ИНН;
  • заявление, в котором указаны данные о границах смежных площадей, список переданных документов и причина объединения.
Предлагаем ознакомиться:  Как провести сделку по продаже земельного участка между юридическими лицами

В зависимости от конкретной ситуации должностные лица соответствующего органа имеют право при необходимости требовать предоставления дополнительной документации.

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

  • Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
  • Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
  • Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам — копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам — свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
  • Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
  • Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, — справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

  • написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
  • изготовление документации, ее согласование;
  • получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Участки с обременением

Допускается ли законом объединение участков земли, если у одного из участков имеется какое-либо обременение? Если участок земли находится, например, в залоге или сдается на правах аренды, дополнительно потребуется получить согласие на проведение процедуры от залогодержателя (арендатора, землепользователя).

Куда обращаться

Кадровый учет вместе с регистрацией права собственности на участок, полученный в результате консолидации, может осуществляется следующими способами:

  • посредством подачи заявления в территориальное отделение государственной регистрации;
  • при помощи обращения в МФЦ;
  • через использование портала Госуслуг, на котором заполняется специальная форма.

Вне зависимости от выбранного варианта заявитель обязуется предоставить установленный пакет документации.

Объединение земельных участков для начала требует провести определение и согласование границ новообразованного участка. Проводить межевание, то есть фиксацию границ, имеют право только кадастровые инженеры, прошедшие профессиональное обучение и обязательно имеющие лицензию на данный вид работ.

Кадастровые (земельные, землеустроительные) инженеры выступают в роли специалистов, действующих по договору с заказчиком (владельцем участка) и не являются государственными служащими. Стоимость услуг по формированию межевого дела устанавливается самим кадастровым инженером, в зависимости от предполагаемого объема работы. Единый общероссийский реестр этих специалистов находится в публичном доступе на сайте Росреестр.

Этапы объединения участков

• Получение согласия всех владельцев, которым принадлежат земельне участки (что не требуется, если все участки принадлежат одному владельцу).

• Обращение к земельному (кадастровому) инженеру, с заключением договора на проведение инженерно-технических работ и формированию документации.

• Получение на участок кадастрового паспорта, регистрация объединенного новообразованного земельного участка в государственной регистрационной палате.

Подача заявления

Порядок подачи заявления зависит от количества владельцев. В ситуации, когда земельные участки находятся в единоличной собственности, предварительно обращаются в местную администрацию. После процедуры согласования документы подают в кадастровую палату.

Запомните! Если участки имеют несколько собственников, то нужно получить согласие каждого из них на консолидацию, которое оформляется в виде коллективного соглашения.

Документ предоставляется в кадастровую палату для последующего определения границ.

Заявление составляется в письменном виде и, помимо персональных данных собственника, содержит следующие данные:

  • наименование уполномоченного органа;
  • кадастровые номера земельных участков, которые объединяются;
  • сведения о категории и назначении участков, а также о наличии ограничений;
  • перечень предоставленной документации.

Проведение межевания

На основе заявления кадастровый инженер, который получил соответствующую аттестацию, осуществляет межевание. Согласно законодательству, план, составленный в результате межевых работ, служит основанием для регистрации прав собственности на объект и постановки на кадастровый учет.

Характеристики плана должны совпадать со сведениями госреестра, в противном случае объект не будет поставлен на кадастровый учет.

Для надежной фиксации данных об участке, полученном в результате консолидации, нужно не забывать о следующих важных нюансах:

  • объединенный участок получает новый кадастровый номер с одновременным аннулированием старых, которые были ранее присвоены каждому участку до процедуры;
  • из базы данных Росреестра исключают первоначальные сведения об объектах и вносят характеристики нового участка;
  • в качестве подтверждения, которое свидетельствует о проведении вышеуказанных действий, выступает выписка из ЕГРН, предоставленная собственникам.

В большинстве случаев процедура межевания при объединении смежных участков проходит без споров, так как границы участков были установлены и согласованы ранее.

Если в процессе работ обнаруживаются несоответствия, кадастровый инженер составит свое заключение, в котором подробно опишет все выявленные ошибкии и даст свои рекомендации по их устранению. Прежде чем регистрировать объединенный участок в Кадастровой палате, необходимо решить выявленные проблемы.

Предлагаем ознакомиться:  Кто проверяет самозанятых

Так как объединить можно только смежные участки, границы которых были установлены ранее, то уведомление соседей проводить не обязательно.

Процедура объединения земельных участков и документы для ее оформления

Новый объект недвижимости подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Для консолидации смежных земельных участков предоставляют следующее:

  • документы, которые устанавливают права на участки (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • разрешения от арендодателя на консолидацию, которое подают вместе с договором аренды;
  • межевой план;
  • паспорта собственников участков;
  • заявление установленной формы, предназначенной для постановки на учет и осуществления процедуры регистрации;
  • финансовый документ, который подтверждает внесение платы за госуслуги.

Порядок постановки на учет, а также регистрации новообразованного участка земли определяется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (ст. 24) (далее – ФЗ).

Завершающий этап процедуры объединения — обращение в кадастровую палату по месту территориальной принадлежности участка с подачей заявления об объединении имеющихся земельных участков в единую территорию и выдачу кадастрового паспорта на новый земельный участок. К заявлению следует приложить всю имеющуюся документацию на участки, подлежащие объединению и межевое дело (подробный список документов в ст. 22 ФЗ). По итогу рассмотрения пакета документов, собственник (собственники) нового участка получают на руки кадастровый паспорт.

• Кадастровый паспорт на образованный участок земли и кадастровые паспорта объединенных участков.

• Решение об объединении земельных участков.

• Документация на участки, подлежащие объединению.

По истечении срока рассмотрения пакета документов, право собственности на образованный путем объединения участок регистрируется, земельному участку присваивается индивидуальный номер. Владельцу (арендатору) выдается свидетельство о регистрации. Одновременно с этим, участки, за счет которых был образован зарегистрированный участок земли, прекращают юридически существовать, свидетельства на них аннулируются.

Если сроки прошли, а владелец (арендатор) не обратился в установленные сроки для регистрации права собственности, все сведения о новообразованном участке исключаются из кадастрового реестра, а результаты объединения аннулируются. Документы, предоставленные владельцем участков для совершения кадастрового учета, возвращаются подателю под подпись в течение одного года. Однако, при условии, что в течение этого срока документы никто не востребовал, уничтожаются.

Функции кадастрового инженера

Последним шагом является регистрация нового участка в Кадастровой палате. Порядок постановки земли на кадастровый учет регламентируется ФЗ №221. Раньше нужно было сначала проходить регистрацию участка в кадастровой палате, а затем, после постановки на временный учет, оформлять право собственности. Сейчас процедура упрощена за счет того, что оба заявления подаются одновременно.

 Процедура достаточно проста, выполнить ее можно и самостоятельно, и с помощью наших специалистов:

  1. Через МФЦ необходимо подать два заявления – о постановке участка на кадастровый учет и о регистрации права собственности. К ним прилагается документация на исходные участки, межевое дело.
  2. После этого специалисты рассматривают документы и принимают по ним решение.
  3. При положительном решение земля ставится на Кадастр, оформляется право собственности.

После этого, новообразованному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, свидетельства на исходные участки аннулируются. В указанную дату новые документы на землю выдаются владельцу.

• Изучение и анализ документации на земельные участки, подлежащие объединению.

• Выезд на территорию земельных участков и проведение измерительных работ для определения площади земли и точного расположения границ.

• Согласование фактически существующих границ участка земли с владельцами соседних территорий и, при необходимости, с местной администрацией.

• Подготовка и составление документов на основании проведенных геодезических действий.

Когда объединение земельных участков невозможно

Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.

При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами: 

  • владение участком на основе безвозмездного срочного использования;
  • участок предоставлен на условиях бессрочного владения;
  • обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.

Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.

Межевой план

Результатом работы кадастрового инженера должен стать пакет документов для официального регистрации новообразованного участка в территориальном отделе органов кадастрового учета.

• Технический план территории участка.

• Межевой план. Документ представляет собой фактический чертеж земельного участка, схему объединения участков с приложениями. Кроме того, обязательно указываются сведения о специалисте, проводившем работы по определению границ и формированию межевого плана, включая Межевой план удостоверяется подписью (электронно-цифровой подписью) земельного инженера, составившего документ.

Акт обследования.

• При выявлении несоответствий и спорных моментов, дополнительно в качестве приложения к межевому плану, составляется заключение кадастрового (земельного) инженера. В этом документе должна содержаться подробная информация о всех нарушениях или несоответствиях, обнаруженных в ходе исследования документации на участки и работы на местности, а также рекомендации специалиста к их устранению.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector