Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?

Большинство россиян перепоручает процедуру поиска вариантов и оформления ипотечного кредита риелторскому агентству, озвучив предварительно, какую стоимость квартиры они по силам потянуть. Это позволяет сэкономить время и силы, одновременно можно не бояться за юридическую чистоту квартиры.

Для приобретения квадратных метров в ипотеку существует определенный порядок действий:

  1. поиск подходящего варианта;
  2. переговоры с потенциальным покупателем;
  3. подготовка проекта договора сделки;
  4. внесение задатка;
  5. вызов оценщика, заключение договора об услугах с оценочной компанией, получение их заключения касательно состояния квартиры;
  6. клиент передает продавцу готовый пакет бумаг (что в оригинале, а что в виде копии, уточняет займодавец);
  7. рассмотрение вопроса в банке, принятие решения;
  8. при одобрении кредитно-финансовой организации участники заключают договор сделки;
  9. регистрация прав собственности в Кадастровой палате (возможно через Многофункциональный центр);
  10. получение выписки из ЕГРН;
  11. формирование итогового пакета документов для передачи банку;
  12. все документы передаются банку. Продавец получает на свой банковский счет требуемую сумму. Клиент оформляет ипотечный договор.

Стороны сами принимают компромиссное решение, как было бы лучше всего передать деньги. Для этого предусматривается несколько возможностей:

  • безналичным способом через банк;
  • использование банковской ячейки (продавец сможет забрать оттуда деньги после подтверждения перехода собственности к новому владельцу жилья).
  • Плюс состоит в том, что покупатель уже не сможет передумать, ведь перевод денег произойдет уже не по его воле.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Риски продавца при оформлении сделки

Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.

По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора»; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией — продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.

Более того, некоторые документы — выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН — можно взять самостоятельно. Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам.

Продавцу тоже нужно проявлять бдительность. На этапе заключения основного договора купли-продажи, как правило, до финальной передачи большей части денег и переоформления прав осталось недолго. Поэтому особенное внимание стоит уделить порядку регистрации договора, а также срокам выплат.

Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор — будут полностью удовлетворены результатами сделки.

Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».

К сожалению, подобные почти мошеннические схемы в России сложно назвать редкостью; в практике частных риэлторов и профессиональных юристов такие истории встречаются регулярно. То же самое касается пункта об отсутствии претензий касательно содержания договора.

Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ, а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.

Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.

Договор купли-продажи — документ, на котором базируется практически вся процедура ипотечного кредитования; по важности он сопоставим разве что с договором об ипотеке.

Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается — останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.

А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.

При знании законов и тонкостей процедуры продажи хозяин не найдет для себя особенностей, которые бы могли расцениваться им как минус — если уж он пошел на такое непростое дело, как продажа через ипотеку. Другое дело, что предварительный период сделки будет несколько дольше из-за всевозможных проверок, тем более, если речь идет о задействовании государственных программ.

Минус состоит в вероятной неблагонадежности партнера, благодаря чему отчуждение отложится еще на какое-то время.

Вопрос остается прежним: чего стоит, а чего не стоит бояться продавцу?

Согласно статистике, большая часть граждан боится при сделках с недвижимостью того, чему даже не стоило бы придавать серьезного значения, например, что риелтор, получив бумаги на квартиру, перепишет ее на себя.

Подобное просто невозможно, ведь для перехода собственнического права будущему и прежнему собственнику необходимо лично явиться в подразделение Росреестра. Без этого не пройдет ни одно отчуждение.

Конечно, встречаются нечестные маклеры. Квартиру они не присвоят, но жизнь могут попортить значительно, например, продав личные данные клиентов тем, кто этого попросит. Поэтому необходимо обращаться только в агентство с проверенной репутацией и действующей аккредитацией. Нелишне будет лично сопроводить документы в банк.

Самый простой и действенный способ обезопасить себя в случае оформления ипотеки (и не только в этом) — никогда и ни при каких обстоятельствах не ставить подписи под чем -то, кроме предварительно прочитанного договора сделки.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

На переговоры лучше пригласить знакомого юриста или бухгалтера.

Некоторые боятся, что им передадут фальшивые купюры. Это тоже из области фантастики: ведь деньги переводит не частное лицо, а банк. Какая кредитно-финансовая организация захочет себе таких приключений с перспективой потери лицензии, да еще и уголовного разбирательства?

Куда как более реальная перспектива — отказ со стороны банка. Объяснять мотивы он чаще всего не будет. Правда и это сложно назвать риском, разве что придется вернуть залог и испытать не слишком приятные эмоции. Чтобы свести их до минимума, нужно во-первых, быть готовым к подобному варианту развязки событий, а во-вторых, не тратить полученные по предоплате деньги до того, как банк скажет официальное «да».

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кто оформлят договор по ипотеке при продаже квартиры

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Предлагаем ознакомиться:  Регистрация права по договору дду какие документы

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

  1. Как проверить авто на залог по VIN коду

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Обязательный этап продажи жилища в ипотеку — оценка состояния. Аудит включает:

  • осмотр строения, в каком состоянии находятся стены, несущие конструкции, полы, перекрытия. Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени;
  • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
  • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
  • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

(Картинка кликабельна, нажмите для увеличения)

этапы ипотечная сделка

Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации.

Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

  • общегражданские удостоверения личности участников;
  • техплан жилища;
  • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документ-основание;
  • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут. Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).

Это стандартный набор. Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании.

После этого стороны заключают договор об ипотеке. Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре. На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

ипотека молодая семья

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать, что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Предлагаем ознакомиться:  Юрист по пенсионным вопросам — услуги и консультации пенсионного юриста в Москве

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами).

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления

  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Нюансы при использовании господдержки

Многие семьи, услышав слово «господдержка» радуются и считают, что это самый выгодный вариант. Но чтобы не окунуться в разочарование, лучше все же проверить условия конкретного банка (они часто разительно отличаются от рекламных на практике), да и вообще, узнать, что подразумевается под понятием господдержки.

Это означает, что часть обязательств по выплате ипотеки берет на себя государство.

Существует несколько разных программ, предусматривающих помощь государства. Однако, чаще всего это означает, что будет поднята процентная ставка. Да и не всегда покупателю выгодно заявлять претензии на эту помощь: ведь во всеуслышание придется сказать о своем скудном финансовом положении, а это означает зачисление в стан проблемных клиентов со стороны других банков.

В любом случае проверка дополняется рядом пунктов:

  • более глубокий аудит состояния теплосетей;
  • оценка состояния санузла;
  • проверка крыши (если речь о доме, а не о квартире);
  • оценка оконных блоков;
  • проверка жилища на предмет пригодности к проживанию (возможно, что по документам жилье уже занесено в категорию ветхого), оценка состояния фундамента.

А если речь идет об ипотеке военным, то проверка будет еще дольше — на целый семь рабочих дней. Именно столько требуется ЦЖЗ Росвоенипотека на то, чтобы произвести экспертную оценку, страховку и перечислить средства. Тем более, если речь идет о недостроенном жилище.

Такая сделка возможна, но проверяется и действующая лицензия, и аккредитация строителя, и его репутация. Если вдруг обнаружатся огрехи, покупатель будет их исправлять за свой счет.

Словом, государственная поддержка продаже не помеха. При должной щепетильности со стороны банка никаких рисков для продавца это не несет. Другое дело, что проверять будут дольше, в том числе и на предмет возможной мнимости сделки (например, между родственниками).

Это же относится и к материнскому капиталу. Не секрет, что очень часто, особенно в последние годы, недалекие родители, соблазнившись суммой в полмиллиона рублей, подыскивают покупателя, заключают договор, а потом, за что-то «зацепившись», расторгают сделку.

Деньги возвращаются на счет несостоявшемуся покупателю, в свою очередь, тот обязан их вернуть в Пенсионный фонд, если не хочет быть обвиненным в мошенничестве. На продавце эта хитрость отразится, опять-таки, необходимостью возвращать полученные деньги и испорченными нервами.

регистрация ипотеки

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

Важно понимать, что лучшие кредитные условия в ВТБ 24 (минимальный процент) представляются тем гражданам, у которых открыты зарплатные или другие кредитные карты в этом банке.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

Изображение Как продать квартиру в ипотеке

Важно знать, что в некоторых случаях продавец и покупатель могут договориться между собой, что последний компенсирует потерянные при обналичивании средства бывшему собственнику.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

  • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
  • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
  • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
  • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Изображение к записи о способах продажи квартиры в ипотеке

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Важно запомнить, что бывают ситуации, что после оформления договора купли-продажи на недвижимость, взятую в ипотеку, банковское учреждение не переводит денежные средства, хотя право собственности оформлено уже на нового хозяина. Паниковать не нужно, просто надо обратиться в государственный реестр и сообщить его должностным лицам, что средства не были перечислены. Они автоматически обязаны аннулировать регистрацию права собственности и восстановить его за продавцом.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

Изображение способы продажи ипотечной квартиры

Для возможности получения софинансирования по вопросу приобретения квартиры, гражданам военнослужащим обязательно необходимо иметь выслугу лет минимум 3 года, по завершению чего они становятся полноправными участниками накопительно-ипотечной системы.

Особенностью оформления сделок купли-продажи по ипотечной программе кредитования считается наличие дополнительного этапа, продолжительность которого составляет порядка 7 банковских дней.

Предлагаем ознакомиться:  Как узнать есть ли действующие кредиты

Это необходимо для действий ЦЖЗ “Росвоенипотека”, заключающихся в следующем:

  • осуществление проверки документов на квартиру, в том числе и дача экспертной оценки;
  • перевод денежных средств, которые были накоплены военнослужащим за период прохождения воинской службы на его персональный счет, для совершения авансового платежа реализатору квартиры.

Для возможности приобретения квартиры в здании, которое находится еще на этапе возведения, строительная компания в обязательном порядке должна иметь аккредитацию, в противном случае покупка будет невозможной.

Все финансовые затраты, необходимые для доведения квартиры к пригодному для жизни состоянию, возлагаются на покупателя.

Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию

Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу. Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.

Хотя сам договор не обладает четким выражением своего срока действия, он тем не менее ограничен по сроку действия.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

  1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
  2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

    За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

  3. Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образецЕсли стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
  4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
  5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;документы необходимые
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей).

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя.

Изображение как продать квартиру в ипотеке

Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).

Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector