Как составить заявление в суд за задержку строительства дома

Долевое строительство

В отношениях между застройщиком и дольщиком может возникнуть спор на предмет срывов сдачи дома или несоответствия техническому регламенту. На основании закона о защите потребителей строительная организация сдает в эксплуатацию готовый объект высокого качества.

Задержка сдачи дома является основанием требовать выплату неустойки, равной 1/3000 от выплаченной суммы. При наличии дефектов, застройщик устраняет недоделки не позже 2-х месяцев со дня обнаружения. В случае отказа выполнить условия договора, потребитель вправе обратится в судебные инстанции. Это позволяет в полной мере урегулировать вопрос. Статистика судебной практики на 2018 год по вопросам сделок с недвижимость гласит, что в 80% исков удовлетворяются в пользу дольщиков.

Досудебный порядок урегулирования ситуации

В последствии, даже если ситуация не разрешится в претензионном порядке, истец сможет использовать данный документ в качестве одного из элементов доказательной базы в при подаче искового ходатайства.

При составлении претензионного документа следует указать в нем следующую информацию:

  • Причина подачи претензии, перечисление нарушенных интересов. В данном случае нарушение сроков сдачи дома;
  • Последствия нарушений для заявителя. Например, из-за невозможности въехать в новую квартиру жилец обязан снимать квартиру, тратя внушительную часть ЗП на аренду;
  • Требования к застройщику. Например, ускорить строительные работы, сдать дом в максимально сжатые сроки и т.п.;
  • Законодательные ссылки, подтверждающие позицию заявителя;
  • Реквизиты банковского счета или карты, если в заявлении говорится о необходимости уплатить пени за каждый день просрочки установленного срока сдачи дома.

По Закону, переданная застройщику (лучше всего лично, а не по почте) претензия должна быть рассмотрена в десятидневный срок. Если этого не происходит, заявитель может смело обращаться в суд, предварительно составив соответствующее исковое ходатайство.

Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, он обязан уведомить об этом дольщиков за два месяца до наступления даты сдачи жилплощади в письменной форме. В уведомлении указывается необходимость заключения дополнительного соглашения, если изменяется строительный план, но покупатели не обязаны идти навстречу и подписывать его.

ВАЖНО!!! При нарушении регламентированных сроков сдачи жилья граждане вправе ходатайствовать о разрешении спора мирным путем. Перед обращением в суд рекомендуется направить застройщику претензию, которая позволит разрешить ситуацию мирным путем и избежать судебных разбирательств.

При подаче заявления в суд обычно сначала застройщику предъявляют претензию. Дело в том, что хоть обязательный досудебный порядок рассмотрения подобных споров и не предусмотрен законодательно, но для избежания лишних вопросов у судей лучше отправить претензию и дождаться или ответа или разумного срока- обычно это семь- десять рабочих дней.

В претензии нужно изложить суть вопроса и потребовать возврата денег- выплаты основного долга, неустойки и иных выплат. Обязательно- укажите точные банковские реквизиты, чтобы лишить застройщика возможность ссылаться на то, что неизвестен расчетный счет для перечисления денежных средств.

Претензию нужно составить с теми же параметрами по содержанию, формам и требованиям, что и исковое заявление- нужно максимально четко и обоснованно изложить свои требования. Есть прецеденты, когда суды отказывают в исковых заявлениях в части, не соответствующих досудебной претензии.

Такой плюс может значительно сыграть на руку дольщику, так как можно свободно определиться с выбором суда, исходя из очень многих факторов- его загруженности, удоства для поездок на судебные заседания и т.п.

2. Содержание искового заявления в суд 

В шапке, как всегда пишется- название и реквизиты истца и ответчика, с указанием адресов и телефонов. 

Оглавление заявления- «О взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, убытков, расходов на устранение недостатков работ и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве»

Если речь идет о просрочке исполнения договора- то нужно приложить акт приема квартиры с указание количества дней просрочки. На основании п. 2 ст. 6 Закона  N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за допущенную просрочку обязательств по договору застройщик обязан заплатить неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Пример расчета неустойки- 10 000 000 рублей (цена квартиры)* 8,25 (ставка рефинансировния ЦБ)/150* 100 (срок задержки в сдаче квартиры).

При этом, если дольщику приходилось платить за аренду жилья, то приложить договор аренды квартиры с приложением расписок по оплате аренды. На основании ст. 15 ГК РФ дольщик имеет право на возмещение причиненных убытков.

Кроме того, оплачиваются и другие требования- компенсация услуг адвоката, моральный вред и т.п.

К акту прилагается копия письма- претензии с уведомлением о вручении письма с претензией. Прилагаются так же документы по устранению недостатков- чеки покупки стройматериалов, договор с ремонтной кампаний и доказательства расчета с ремонтной кампанией.

Заявитель имеет право ходатайствовать перед судом от уплаты госпошлины в соответствии с п. 2 ст. 333.36 НК РФ.

При этом нужно обратить внимание на своевременное уведомление ответчика и иных участников процесса. Опытные адвокаты советуют лично отвести исковое заявление к застройщику, чтобы тот не имел возможности ссылаться на работу почты.

Ответственность застройщика

ФЗ  №214 (30.12.2004) «О долевом строительстве» создан для защиты прав дольщиков. На основании этого в ст. №6 этого закона предусмотрены штрафные санкции в отношении застройщика при задержках сроков ввода в эксплуатацию объектов.

Соглашаться на смещение сроков или нет, выбор дольщика. Следует понимать, что согласившись и подписав дополнительное соглашение, инвестор не сможет требовать выплат по неустойке. Отказ в подписании соглашения обязывает строительную компанию действовать на основании условий действующего договора.

Основания для обращения в суд

Основанием для подачи в суд на застройщика может стать одно из следующих:

  • Задержка сроков сдачи дома;
  • Некачественное выполнение строительных работ;
  • Несогласованное и необоснованное изменение расценок на жильё в строящемся доме;
  • Отказ исправлять дефекты, возникшие при строительстве в рамках действующей гарантии;
  • Требование дополнительной оплаты за выполнение строительных услуг;
  • Махинации с денежными средствами, предназначенными на строительство.
Предлагаем ознакомиться:  Мтс написать заявление о возврате денежных средств

По Закону, не укладываясь в установленные сроки, застройщик обязан уведомить об этом всех дольщиков в письменной форме минимум за 2 месяца. Помимо уведомления застройщик должен предложить составить дополнительное соглашение к основному договору, уточняющему план строительства, однако дольщик не обязан его подписывать.

Срок сдачи дома пропущен Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже
Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку
Изменение проектной декларации В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд
Рост цены договора Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению.
Отказ застройщика доводить работу до конца Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор
Отказ застройщика выполнять обязательства Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд

Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.

Затянутый срок сдачи

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия. Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики. Обязанности подписывать такое соглашение у дольщика нет. Поэтому внимательно анализируйте ситуацию и думайте, нужно ли подписывать такое соглашение. Например:

  • Если дом практически готов, но застройщику не хватает пары месяцев на внешнюю отделку, и он обращается к дольщикам с предложением перенести срок сдачи. По его словам, если этого не сделать, то компании придется платить штрафы и неустойки и сдача дома задержится еще на длительный срок, так как денег-то после уплаты штрафов не останется. Если вы видите собственными глазами, что дом действительно практически сдан, то можно подписать это соглашение и скорее получить ключи.
  • Если дом практически не построен, а застройщик предлагает в форме «оповещения» всем подписать соглашение о переносе сроков еще на 1-2 года – не стоит поддаваться на провокации застройщика. Лучше в такой ситуации дождаться окончания строительства и пытаться взять с него неустойку. И не бойтесь – даже если один дольщик из ста не подпишет соглашение, то актуален и законен для вас будет именно тот срок, который указан в первоначальном договоре долевого участия.

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

  • После сдачи дома происходит процесс приемки квартиры
  • Специалисты БТИ тщательно замеряют помещение, которое вы приобрели
  • Если оказывается, что площадь помещения больше, то вам придется заплатить за лишние квадратные метры
  • Если меньше – то получить деньги назад

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра. Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи. Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться.

Одной из причин подачи иска является несоблюдение сроков сдачи дома, если не удалось добиться решения проблемы мирным путем и застройщик не идет на контакт.

Отношения между застройщиком и его клиентом регулируются:

  • 214-ФЗ (ред. от 2015 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • Законом РФ «О защите прав потребителей»;
  • Гражданским кодексом.

Основаниями для подачи иска на застройщика могут стать низкое качество используемых материалов в процессе строительства, несоблюдение строительных норм, финансовая несостоятельность застройщика, отказ устранять дефекты, необоснованный рост цен на жилье и пр. Но наиболее распространенными причинами являются нарушение установленных договором сроков сдачи дома и нежелание платить предусмотренную за просрочку неустойку.

Согласно 214-ФЗ, сроки сдачи объекта являются существенным условием договора и обязательно прописываются в договоре долевого участия, иначе этот документ не имеет юридической силы.

Предлагаем ознакомиться:  Выписка из реестра на собственность как получить

Причины возникновения просроченных обязательств могут быть самыми разнообразными, иногда они являются оправданными. В случае обоснованного увеличения сроков застройщик должен заблаговременно уведомить об этом дольщиков (как минимум за 2 месяца до предполагаемого срока сдачи) и предложить подписать дополнительное соглашение.

Компенсация

ФЗ №214 гласит – застройщик выплачивает инвестору компенсацию за срыв сроков ввода в эксплуатацию объекта в размере 1/3000 за каждый день. Если инвестором выступает частное лицо, то сумму компенсации выплачивается в двойном размере.

Потребитель может самостоятельно произвести расчет суммы выплат. Отправная точка расчета – дата сдачи объекта, указанная в договоре. До 2012 года неустойка оплачивалась застройщиков в государственный фонд, но с 2012 года и понастоящее время (2018г.) выплачивается инвестору. Знайте, что срок давности по делу о нарушениях условий договора между застройщиком и дольщиком – 5 лет. Если дело относится к 2013 году, то ущерб возмещается потребителю.

Для расчета выплаты компенсации используют три показателя:

  1. Стоимость, прописанная в договоре.
  2. Период просрочки, в днях.
  3. Действующая на момент составления заявления-претензии ставка рефинансирования по курсу ЦБ РФ (на 1 января 2018 года ставка равна 11%).

11% : 300 = 0,0366%.

0,0366% * 2 = 0,0732%.

1 500 000 (стоимость по договору) * 0,0366% (или 0,0732%) = 549 (1098) рублей в день.

Срок просрочки составил – 50 дней.

549 (1098) * 50 = 27450 (54 900) рублей

Эту сумму нужно указать в досудебной претензии, направленную застройщику.

Если компания-застройщик уклоняется выплачивать неустойку на основании заявления-претензии, инвестор вправе обратиться в судебные органы и взыскать с застройщика:

  • убытки, связанные со срывом сроков (например, оплата аренды жилья);
  • штрафы за отказ в добровольной выплате;
  • моральная компенсация;
  • судебные издержки (пошлина, услуги адвоката и т.п.).

Дольщик помимо заявления с требованием о выплате компенсации вправе требовать возмещения морального ущерба. Эта сумма устанавливается на усмотрение судебного органа. Компенсация не включается в сумму претензии и не облагается госпошлиной.

Если в договоре долевого строительства указано, что объект будет использован в личных или семейных целях, то иск рассматривается на основании закона о защите потребителей. Моральная компенсация выплачивается лицом, которое причинило его.

Можно ли взыскать неустойку?

Задержка сдачи дома — веская причина для подачи иска о взыскании неустойки.

В составляемом ходатайстве заявитель вправе требовать от застройщика:

  • выплаты материальной компенсации за понесение дополнительных расходов, возникших в следствии задержки сроков сдачи дома (аренда квартиры, переезд и проч.);
  • уплата пени в размере 1/300 ставки рефинансирования;
  • компенсация причинения морального ущерба;
  • взыскание дополнительного штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы накопившейся на момент обращения в суд неустойки.

Согласно ст. 6 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве…», дольщики, чьи права на своевременное вселение в объект недвижимости были нарушены, могут потребовать компенсацию неустойки в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Претензия застройщику

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

  • В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
  • В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
  • Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
  • В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
  • Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
  • Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
  • Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Единого шаблона претензии нет. Поэтому заявление оформляется в произвольном стиле с соблюдения правил делопроизводства. Ниже представлен образец, как правильно писать обращение. Текст допускается писать от руки или машинописным способом. Стиль написания – лаконичный, сдержанный, без эмоциональной окраски (см. образец).

Претензия образца 2018 года содержит в себе следующие данные:

  • Реквизиты и контактные данные сторон (кому, от кого).
  • Информация из договора (дата заключения, сроков сдачи, дополнительные соглашения и т.п.).
  • Факт нарушения условий договора – описать в краткой форме.
  • Ссылка на нормативные акты и законы;
  • Расчет суммы неустойки.
  • Перечень требований.
  • Изъявление желания в случае отказа, обратится с иском в судебные органы.
  • Дата, подпись.

Перед составлением досудебной претензии уточните адрес компании-застройщика. Эта информация указана в договоре или на сайте компании. В графе «Кому» указывается ФИО директора организации. Также в документе указывается ИНН, прописанный в договоре долевого строительства.

Претензия отправляется через почтовое отделение, курьерской службой или при личном визите. Через почту или курьера – нужно получить отметки о получении. При посещении офиса застройщика, документ распечатывается в двух экземплярах. На копии дольщика, официальный представитель ставит пометки о получении, подпись, печать и входящий регистрационный номер. Иначе, суд может отклонить исковое заявление.

Предлагаем ознакомиться:  Уведомление о регистрации иг с рвп

Не ждите письменный ответ, т.к. подобное заявление является досудебным. По истечении 10 дней действий не последовало? Обратитесь к юристу для оформления иск в суд.

Следует помнить, что государственный орган станет рассматривать не все разновидности споров, которые могут происходить между застройщиком и клиентом.

В перечень вопросов, заниматься решением которых будет суд, входят:

  • Нарушение срока сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома. Составляя договор долевого участия, застройщик обязан указать точную дату сдачи объекта. Если строительство затянулось, и установленный срок был нарушен, у человека появляется возможность получить компенсацию. Ее размер устанавливается в судебном порядке.
  • Строительство жилья было приостановлено.
  • Дольщику не была предоставлена сумма, которая представляет собой разницу между внесенным количеством денежных средств и фактической стоимостью жилья, исходя из количества кв м. Однако разбирательство будет начато только в том случае, если в договоре указано, что итоговая стоимость недвижимости вычисляется, исходя их ее площади.
  • Застройщик включил в договор долевого участия плату за балкон. Согласно действующему законодательству, он может быть включен только в общую площадь недвижимости и с пониженным коэффициентом. Однако недобросовестный застройщик, желающий получить дополнительную прибыль, может применить при расчете итоговой стоимости иные цифры. Пострадавшая сторона в этом случае получает возможность обратиться в суд и потребовать снижения итоговой стоимости жилья.

Как подать иск в суд на застройщика: пошаговая инструкция

Процедура подачи искового заявления на застройщика за просрочку им своих обязательств предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Перед тем как подать иск на застройщика за просрочку, следует пройти процедуру досудебного урегулирования спорной ситуации. Для этого подается письменная претензия застройщику с указанием сущности нарушения прав со ссылками на договор или закон, требований покупателя недвижимости и при необходимости – расчетного счета для перечисления неустойки. Претензия передается в письменной форме лично под подпись застройщика либо направляется ему на юридический адрес заказным письмом с уведомлением о вручении.
  2. Застройщику следует подготовить и перенаправить ответ на поступившую жалобу в течение 10 дней.
  3. Если претензия не будет обработана или результаты ее рассмотрения окажутся неудовлетворительными, то покупатель может обращаться в суд для защиты своих интересов. Потребителю следует учитывать, что отказ застройщика принять претензию или уклонение его от получения заказных писем в данном случае будет играть против самого ответчика. Ведь в суде, помимо неустойки, с него могут взыскать штраф в размере до 50% от начисленной неустойки. Тем самым увеличивается его финансовая ответственность.
  4. Дольщик собирает необходимый комплект документов и обращается с ними в суд. Подсудность по данному делу определяет сам дольщик: он вправе обратиться с исковым заявлением по месту регистрации застройщика, местонахождению объекта строительства, по месту жительства самого дольщика или по адресу регистрации посредника. Большая часть дел слушается по местонахождению истца.
  5. Исковое заявление регистрируется судом и назначается дата заседания.
  6. По результатам рассмотрения дела суд может обязать застройщика выплатить неустойку истцу.

Документы для подачи искового заявления

Все документы готовятся в трех экземплярах. Это нужно для того, чтобы у каждой стороны процесса был на руках свой экземпляр документа (у судьи, истца и ответчика). Для подачи заявления дольщику нужно собрать такой комплект сведений:

  1. Паспорт.
  2. Договор долевого участия.
  3. Само исковое заявление.
  4. Приложение с расчетом штрафных санкций и неустойки.
  5. Претензия, направляемая ранее застройщику с уведомлением о вручении, отметкой о принятии.
  6. Официальный ответ от застройщика на поступившую претензию.
  7. Копии платежных документов об оплате стоимости квартиры.
  8. Копии полученных писем о переносе сроков сдачи дома.

Таким образом, исковое заявление на застройщика за просрочку установленных договором сроков сдачи дома является законным способом получить в судебном порядке неустойку, компенсации и штраф. Исковое заявление составляется в произвольном порядке и описывает обстоятельства произошедшего и указывает на требования дольщика.

При его подготовке нужно учитывать требования ГПК, изложенные в ст. 131. К исковому заявлению нужно приложить документальное доказательство изложенных фактов, а также расчет суммы неустойки, которая подлежит выплате дольщику. Подаче искового заявления должна предшествовать попытка досудебного урегулирования спора, что позволяет истцу взыскать штраф с застройщика за отказ добровольно удовлетворить его требования.

Обжалование решения в апелляционном порядке

Суд принимает решение в 10-ти дневной срок, которое можно обжаловать в течение 30 дней. Решение о взыскание неустойки с застройщика вступает в силу по истечении этого срока. В период, указанным судом, застройщик выплачивает компенсации.

Если по происшествию 30 дней суд не огласил решение, то истец должен подать апелляцию. Для получения информации о деле, следует лично посетить суд или позвонить. К апелляционной жалобе приложите копии чеков об оплате пошлины. Для выступления в органах по апелляции подготовьте устное выступление для описания сложившейся ситуации и своей позиции.

Некоторые застройщики намеренно затягивают процесс вынесения окончательного решения, подавая разные апелляции. Сначала это могут быть небольшие заявления, затем развернутые. Этот метод используется для разных целей.

Эксперты рекомендуют перед подачей искового заявления обратиться к опытному юристу, который поможет правильно составить документы и будет представлять интересы в суде.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector